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学生公寓:稳定的抗周期型物业

2016-12-02

提到学生公寓,首先印入脑海的可能是狭小、拥挤,并且有些混乱的房间。2008年金融危机前,这些位于大学附近、出租给在校学生的物业甚至不被当做机构级投资资产。大型房地产机构投资者很少愿意投资于学生公寓,并出租给一群充满活力,同时充满破坏力的年轻人。

 

然而,很多投资者发现,2008年全球金融危机期间,在其他类型物业普遍大幅跌落的情况下,学生公寓类物业却保持着优质的租金回报率。究其原因,这主要是由于金融危机期间毕业生难以找到工作,同时大量公司裁员,所以很多人重新回到学校深造,市场对学生公寓的需求大大增加,使其在萧条时期呈现出与其他类型物业负相关的特点。

 

大学入学人数和变化率

 

通常,在经济衰退时期,企业订单减少、利润下降、失业率上升、居民消费水平下降。对应于房地产市场,几大物业类型均受到负面影响,首先,由于大量公司裁员、生产量下降,办公物业和工业物业的空置率上升;其次,居民因收入下降而减少消费,零售物业的收入因此而减少;再次,居民外出休闲度假和企业员工商务旅行的频率因经济不振而降低,酒店物业收入下降;此外,在整体经济萧条的情况下,一般公寓物业的租金上升速度也会下降。然而,与上述类型物业截然不同,学生公寓物业在经济下滑时期却有更好的表现。下图为1971年以来全美大学入学人数增长率和就业增长率的变化趋势,图中蓝色阴影部分为经济萧条时期,而大学入学人数增长率和就业增长率之间的相关系数为-0.5。这表明在经济衰退、失业增加时期,大学入学人数上升,市场对学生公寓的需求提高,因此,学生公寓与整体经济走势,以及其他类型物业之间有较高的负相关关系。这意味着若在房地产投资组合中加入学生公寓类型的物业,则能够有效降低投资组合的总体风险,使其能够更好地抵御经济萧条时期的冲击。因此,学生公寓被视为一种稳定的风险规避型物业,并在近年来受到机构投资者的大量关注和收购。

 

美国就业增长率和大学入学人数增长率

 

学生公寓的需求通常受以下几个因素的影响:1.人口结构变化趋势;2.邻近高校招生人数的变化趋势;3.该校宿舍的供应量;4.学校对学生在校外住房的限制(很多高校要求低年级学生在校居住);5.其他校外住房的供给量、价格和质量。一般来说,学生公寓投资回报稳定,并且有较强的抗经济周期能力。一方面,与一般的公司相比,很少有大学关门停业;另一方面,在经济萧条期,大量公司裁员,很多人重新回到学校,高校的招生率通常会提高,使学生公寓的需求增加。

 

 

与普通公寓相比,学生公寓一般空置率较低、预租率较高,拥有强有力的投资表现,权威公寓物业研究网站Axiometrics的数据显示,2015年9月普通公寓的出租率为90.6%,而同时期学生公寓的出租率为92.4%,如果学生公寓距离学校越近,其出租率则越高。

 

此外,与印象中简陋的学生公寓所不同,如今的校外学生公寓提供从水疗、零售商铺、健身中心、泳池到极速上网等一系列的设施,每个学生套房有数间独立的卧室和卫生间,并有共享的客厅和厨房。开发商通过这些完善的设施吸引学生入住,并提高租金率。

 

关于BF苏富比国际地产公司

苏富比集团创立于1744年,是全球历史最悠久、规模最大的艺术品拍卖行和房地产集团。作为世界顶级奢侈物业代理公司,苏富比国际房地产集团2015年交易额达$800亿美元,在全球63个国家和地区拥有835个办事处和超过18,000位销售人员,在全球奢侈地产销售市场占据领导地位。

 

美国德克萨斯州的BF苏富比国际地产公司专注为中国客户提供卓越的美国房产置业及地产投资服务。我们在达拉斯的团队拥有50多年丰富的经验和完善的服务网络,期待为您服务!

 

BF苏富比团队最近完成《USA地产大亨:中国企业投资美国地产权威指南》一书,为中国投资者在美战略性资产配置建言献策。图书即将由中国著名经济类出版社出版​。

 

 

 

      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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